- Hazul Spain
- hace 7 días
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¿Se puede cerrar una terraza comunitaria legalmente?
El aprovechamiento de espacios exteriores se ha convertido en una necesidad creciente, especialmente en viviendas urbanas donde cada metro cuadrado cuenta. Las terrazas, ya sean privativas, de uso exclusivo o comunitarias, se han convertido en objetivo de reformas para ganar confort, protección climática y funcionalidad.
Pero surge la pregunta inevitable: ¿Se puede cerrar una terraza de un bajo? ¿Y qué ocurre cuando esa terraza forma parte de una comunidad de vecinos? Legalmente, cerrar una terraza puede ser posible, pero no en todos los casos ni bajo cualquier circunstancia.
En este artículo te explicamos cuándo es legal cerrar una terraza, qué condiciones aplican según el tipo de propiedad, cómo legalizar un cerramiento, y la importancia de confiar en soluciones que respeten tanto la normativa como la estética arquitectónica.
Entendiendo los tipos de terrazas: claves legales
Antes de pensar en cerrar una terraza, es fundamental conocer qué tipo de espacio es:
🔹 Terraza privativa
Es de propiedad individual y forma parte del título de propiedad de la vivienda. En principio, el propietario puede modificarla, pero si altera la estética del edificio o estructura, necesita autorización de la comunidad y, en algunos casos, licencia municipal.
🔹 Terraza de uso exclusivo
Es una zona común del edificio que solo puede usar un propietario (por ejemplo, una terraza del bajo o del ático). Aunque el uso sea exclusivo, la propiedad es comunitaria, lo cual implica mayores restricciones legales para cerrarla.
🔹 Terraza comunitaria
Es de uso compartido por todos los vecinos. Cerrar un espacio así sin acuerdo unánime de la comunidad está completamente prohibido. En general, solo se permite si hay consenso y si se trata de una modificación menor, como la colocación de toldos retráctiles o cubiertas ligeras.
¿Se puede cerrar una terraza de un bajo?
Esta es una de las dudas más comunes en edificios con viviendas en planta baja que disponen de patio o terraza exterior de uso exclusivo.
La respuesta es: sí, en algunos casos, pero hay condiciones clave que se deben cumplir:
Confirmar si el espacio es de propiedad privada o de uso exclusivo (dato que figura en la escritura o en el registro de la propiedad).
Solicitar permiso a la comunidad de propietarios si el cerramiento modifica la fachada, estructura o imagen del edificio.
Pedir licencia al ayuntamiento, especialmente si se genera un nuevo volumen, se modifica la envolvente del edificio o se incrementa la superficie útil.
Ejemplo práctico
Imaginemos un bajo con una terraza a nivel de calle, delimitada por un muro bajo o seto. El propietario desea instalar un cerramiento con vidrio abatible y techo móvil.
Aunque el espacio sea de uso exclusivo, la comunidad debe aprobar el cambio si altera la estética. Si se trata de un cerramiento desmontable y no hay oposición vecinal, es viable legalizarlo con permiso administrativo.
¿Se puede cerrar una terraza comunitaria?
La respuesta corta es: no, salvo que exista acuerdo unánime de la comunidad de vecinos y autorización municipal. Cerrar una terraza de uso común —por ejemplo, la azotea del edificio— implica una alteración en el uso del bien común, lo que puede dar lugar a conflictos legales, sanciones o incluso órdenes de demolición.
Casos excepcionales: si la comunidad decide colectivamente cerrar una terraza para beneficio común (como crear un espacio cerrado para lavandería o eventos), puede hacerlo siempre que:
La decisión se tome en junta con el 100 % de los votos favorables.
Se cuente con proyecto técnico y licencia.
Se respeten las ordenanzas municipales y los límites constructivos.
¿Qué pasa si soy inquilino? ¿Puedo cerrar una terraza alquilada?
No. Como inquilino, no puedes realizar obras estructurales ni de cerramiento permanente sin autorización expresa del propietario. Aunque seas quien usa la terraza a diario, solo el propietario legal puede solicitar licencias, permisos y asumir la responsabilidad legal de la obra.
Si deseas instalar un toldo, una cortina de cristal o una estructura desmontable, deberás contar con:
Autorización del propietario por escrito.
Permiso de la comunidad, si se afecta a elementos comunes o fachada.
Licencia, si corresponde, tramitada a nombre del propietario.
¿Cómo legalizar un cerramiento de terraza?
Si ya se ha realizado un cerramiento sin permisos o se quiere hacer uno legalmente desde cero, estos son los pasos fundamentales:
1. Revisa la situación registral del espacio
Consulta la escritura y el registro de la propiedad para saber si la terraza es privativa o de uso común. Este punto determina si necesitas autorización de terceros o no.
2. Solicita aprobación a la comunidad
La Ley de Propiedad Horizontal exige que cualquier modificación visible de elementos comunes (fachadas, estructura, techos, suelo) sea aprobada en junta de vecinos, en muchos casos por mayoría cualificada o unanimidad.
3. Prepara un proyecto técnico
Se debe presentar un plano o memoria técnica del cerramiento, especificando materiales, dimensiones, impacto visual y sistema constructivo. En este punto, es clave optar por cerramientos estéticos, reversibles y seguros, como los sistemas modulares o de vidrio.
4. Tramita la licencia municipal
Según el ayuntamiento, el cerramiento puede requerir:
Licencia de obra menor, si no se modifica la superficie útil ni se generan estructuras permanentes.
Licencia de obra mayor, si se considera ampliación de superficie edificada o si se instala una estructura fija cubierta.
Cuidado: los cerramientos ilegales pueden acarrear sanciones económicas y requerimientos de demolición. Para saber cómo funciona este trámite en Madrid puedes consultar el sitio oficial.
Tipos de cerramientos legales y respetuosos con la estética
Cuando se trata de legalizar un cerramiento o realizarlo correctamente desde el inicio, elegir los materiales y diseños adecuados puede marcar la diferencia entre una obra aprobada o rechazada.
🔸 Cortinas de cristal
Sin perfiles verticales, respetan la estética del edificio.
Se consideran cerramientos desmontables o ligeros en muchas ordenanzas.
Permiten abrir el 100 % del espacio cuando se desee.
Son ideales para terrazas de áticos o bajos con vistas, sin romper la armonía arquitectónica.
🔸 Cerramientos con techos móviles de vidrio
Ofrecen versatilidad para abrir o cerrar según clima y uso.
Se integran perfectamente en estructuras existentes.
Con vidrio laminado o templado de seguridad, garantizan protección sin comprometer el diseño.
🔸 Estructuras mixtas
Combinan techos fijos con cortinas abatibles o correderas.
Pueden incluir suelos técnicos o resinas sintéticas que imitan madera.
Permiten convertir la terraza en un comedor, zona de estar o despacho.
En todos estos casos, optar por soluciones en cerramientos diseñadas a medida es clave. Empresas especializadas como Hazul desarrollan propuestas que cumplen la normativa urbanística, optimizan el confort y se integran visualmente en cualquier tipo de fachada.
¿Qué sucede si cierro una terraza sin permiso?
Es importante advertir que cerrar una terraza sin seguir los pasos legales puede generar consecuencias graves:
Multas administrativas.
Requerimiento de demolición.
Conflictos con la comunidad de propietarios.
Imposibilidad de vender la vivienda hasta regularizar la situación.
Además, puede haber complicaciones con el seguro de hogar si el cerramiento no está registrado como parte del inmueble. Para evitar estos riesgos, conviene actuar con información, asesoría profesional y respeto por el marco legal.
Vivienda unifamiliar: ¿hay más libertad?
Sí, en general las viviendas unifamiliares tienen mayor margen para cerrar terrazas, siempre que:
Se respeten los límites de edificabilidad del terreno.
Se cumpla con el planeamiento urbanístico local.
No se altere la servidumbre de paso, ni se invadan terrenos ajenos.
Aunque no hay comunidad de vecinos, sí se necesita licencia municipal si el cerramiento es permanente o modifica la estructura. En estos casos, optar por soluciones acristaladas reversibles facilita el trámite.
Ventajas de cerrar una terraza legalmente con sistemas profesionales
Mayor funcionalidad: Ganar un espacio habitable para todo el año.
Estética cuidada: Soluciones en vidrio que se adaptan al diseño original.
Ahorro energético: Vidrios de seguridad con control solar y aislamiento térmico.
Revalorización de la vivienda: Una terraza cerrada de forma legal aumenta el valor de venta.
Tranquilidad legal: Sin riesgos de multas, conflictos ni incertidumbre futura.
Cerrar una terraza es posible, pero con planificación y asesoramiento
Entonces, repasamos…
¿Se puede cerrar una terraza de un bajo? Sí, pero no sin cumplir ciertos requisitos.
¿Se puede cerrar una terraza comunitaria? Solo con consenso y licencia.
¿Cómo legalizar un cerramiento de terraza? Siguiendo los pasos adecuados, desde el análisis de propiedad hasta el diseño técnico y la obtención de permisos.
A la hora de cerrar un espacio, lo legal y lo estético deben ir de la mano.
